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兩家公司評估了相同的資產,價格差異接近十倍

  東莞大朗鎮六塊工業用地和 13 號樓的地面被法院拍賣,成交 3.286 元。被執行人東莞大朗新源織造廠 (以下簡稱新源織造廠) 的股東認為法院委托的評估公司不合理, 然而,該村委托的評估公司此前評估了 30億元,法院委托的評估公司只評估了 3億余元,相差近 10 倍 <強>。 評估報告沒有提到所涉地塊的可能變化用途和相關文件。

  

  鑫源織造廠在司法拍賣成交約十天后提出執行異議,對此,東莞中院組成合議庭對鑫源織造廠提出的執行異議依法進行審查。經審查,2019年12月30日,東莞中院駁回其提出的異議。東莞中院表示,如不服裁定,可在裁定書送達之日起十日內,向廣東省高級人民法院申請復議。律師表示,現行法律規范尚不完善,本案執行異議的審理結果將成為同類爭議處理的一個范例。

  3.286億元拍走171畝土地

  2019年7月4日,大朗鑫源織造廠171畝地被掛在了淘寶的司法拍賣上,有7人參與報名,評估價是371438074元,起拍價是261000000元,總共拍了46次,最后被競買號k831即東莞市基富易城市更新投資有限公司以328600000元拍下。

  

  法院在淘寶的司法拍賣掛出來的價格把東莞市大朗鑫源織造廠的股東們嚇了一跳。這跟村里委托的評估公司給出的價格相差近10倍。鑫源織造廠在向東莞中院提交的書面意見中指出,評估機構深圳市國策房地產土地估價有限公司(簡稱國策公司)沒有按照《房地產估價規范》的相關規定搜集估價所需資料,本案中估價對象所在地區規劃變更,由工業用地變更為居住用地,這一資料可以通過互聯網等公開渠道收集,也可以向規劃主管部門查詢,國策公司違反《房地產估價規范》相關規定,未進行該項資料收集工作,導致上述對估價對象房地產價值和價格有重大影響的資料未能作為評估依據,屬于評估程序嚴重違法。

  深圳市國策房地產土地估價有限公司給出的房產估價報告顯示,評估的土地屬于工業用途,報告中確實未提及土地已經變更為為二類居住用地。

  根據南都記者查閱的官方文件,2013年8月1日, 東莞市城鄉規劃局發布了關于東莞市大朗鎮高竹地區控制性詳細規劃的批準后通知 (東貴 [2013] 號 328),確保大浪鎮高竹地區受控詳細規劃方案通過審批,并成功通過驗收。東莞市自然資源局的網站用黃色明確標記了所涉土地為二級住宅用地。從大浪鎮規劃管理辦公室獲得的 “子圖圖” 也清楚地顯示,涉及的 6 個地塊全部調整為二等住宅用地。

  兩評估公司估價相差近10

  深圳市國策房地產土地估價有限公司給出的房產估價報告中顯示,六個地塊都是以工業用地的價格評估的,土地單價是每平方3000元。總估價是3.7億元人民幣,按照最后拍出的價格,每畝是192萬元,總價還才3.1億元。南都記者翻查淘寶司法拍賣平臺之前成交的案例發現,同是在大朗鎮巷尾村的一塊49畝工業工地,一年前就已經拍出了310萬元/畝。

  

  事實上,在沒有被法院拍賣之前,竹山村委就有意與東莞市大朗鑫源織造廠共同合作開發這塊地。2019年4月,東莞市大朗鎮竹山股份經濟聯合委托廣東致信資產評估房地產土地估價有限公司對東莞市大朗鑫源織造廠的土地進行評估,該公司給出了 (與) 深圳市國策房地產土地估價有限公司截然不同的結果,評估總值超過人民幣31億元。

  報告指出,這個評估結論依據委托方反映的對評估基準日評估對象在目前實際規劃用途以及考慮規劃條件下最高最最優的假設前提下市場價值的反映。結論是建立在待估宗地按照東莞市大朗鎮高竹片區控制性詳細規劃”規劃為二類居住用地,規劃容積率為2.0,計算容積率面積均為住宅用途,且可按“東莞市人民政府關于印發《東莞市”三舊“改造地價計收和分配辦法(實行)的通知”,在目前國土登記仍為工業用途的情況下按規定補繳土地出讓金后可正式變更登記為住宅用地的前提下成立。如果評估報告有效期內,所涉及的土地使用權規劃發生變化,哪怕是微小變化也會本評估報告結論產生嚴重影響,屆時本評估結論失效。

  對比兩個評估公司給出的報告,廣東致信資產評估房地產土地估價有限公司的內容明顯更詳細,也將各種實際情況納入考慮。法院委托的評估公司只是按照房產證證上“工業用途”就給出了工業用地的評估價格。

  評估公司

   報告考慮了影響土地價格的各種因素

  2019年12月24日,南都記者就東莞市大朗鑫源織造廠提出的異議采訪了深圳市國策房地產土地估價有限公司負責人王建平,也是這個報告的估價師。王建平表示,評估報告中已考慮影響地價的各項因素。估價過程中,估價師有查詢到估價對象所在位置土地更新為二樓居住用地,而估價對象于2018年7月26日價值時點實際用途為工業用地,考慮到估價對象未來地價的升值,本次估價通過計算預期“三舊”改造后住宅用地地價,扣除土地開發成本、管理費等費用,得出估價對象土地價值。

  王建平指出,本次估價為房地產估價,而非土地使用權估價。因估價對象中有9棟建筑物未提供相關權屬資料,且工業房地產通常缺少市場交易案例,一般不具備采用比較法估價的條件。

  在深圳市國策房地產土地估價有限公司給法院遞交的異議復函里也答復了相關疑問,復函里還指出,異議人未在約定的十日內對本報告提出異議及申請復議,視為認可報告內容。

  南都記者還從東莞中院證實,評估報告和評估結果在拍賣前已送達給雙方當事人,被執行人鑫源織造廠在2018年9月收到評估報告和評估結果告知書后,一直沒有提出任何異議,直到在2019年7月4日拍賣成交后大約十天才提出異議。此前被執行人也從未向法院提出過土地規劃變更的問題。

  鑫源織造廠

  收到評估報告后,因故未向法院遞交異議

  法院送達回證顯示, 鑫源織造廠在2018年9月26日簽收了房地產評估報告。對于收到評估報告后,未及時向法院遞交異議的問題,鑫源織造廠表示,確認當時聘請了律師,是由律師簽收的。對于未及時提出異議的問題,鑫源織造廠解釋,工廠收到評估報告之后,有通知代理律師要向法院提出異議,但律師因故未遞交。

  

  關于執行法院2019年7月26日查詢該地塊仍登記為工業用地,鑫源織造廠表示,沒有異議。但鑫源織造廠認為,執行法院本應在評估前查明該地塊登記情況,同時也要查明該地塊規劃用途變更為居住用地,與登記用途不一致的情況。其次,即使該地塊登記用途仍為工業用途,但因規劃用途已變更,其價值已有大幅增長。

  鑫源織造廠認為,規劃變更導致土地價值上升,這是房地產行業公知的事實。工業用地在被政府規劃確定變更為居住用地之后,即使土地證上的用途還沒有變更,那只是一個變更流程和補交一定出讓金稅金等程序而已的事了,而按照目前關于東莞市住房的政府出讓土地的最低樓面價是約16000元/平方米,該地塊170畝約113390平方米,容積率按東莞市居住類最低2.5來計算(一般情況高些都可去到3.5),該地塊最低市場價都值45億元。

  東莞自然資源局

  涉案土地不能直接變更為居住用地

  對于兩個評估公司給同一資產給出相差近10倍的估價的問題。東莞自然資源局表示,根據《中華人民共和國資產評估發》第二條和《中華人民共和國國家標準房地產估價范圍》第2條估價原則,資產評估是指評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算,房地產的市場價值評估,以資產處置為目的的評估,根據合法原則,應以不動產實際情況為依據進行權益評估。

  對于規劃用途已變更,涉案土地是否可以變更為居住用地的問題。東莞自然資源局解釋,根據有關規定,“對于以劃撥或出讓土地改變土地用途為經營性用地的(按照“三舊”改造政策可以協議出讓的用地除外),由市、縣人民政府收回土地使用權后依法重新公開供應,并根據相關地價評估規程對原受讓方給予相應補償”的規定,涉案土地使用權不能直接變更為居住用地。

  相關法律法規也明確規定,土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平,按下式確定:應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格。

  行業人士

  評估應遵循最高最佳利用原則

  對于東莞市大朗鑫源織造廠拍賣報告的問題,對照《房地產估價規范》相關規定,行業人士黃先生指出,評估房地產的市場價值應遵循最高最佳利用原則,要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。當估價對象已做了某種利用,估價時應根據最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇,并應在估價報告中予以說明。

  2013年8月由東莞市城鄉規劃局發的《關于東莞市大朗鎮高竹片區控制性詳細規劃的批后告示(東規告[2013]328號)》中東莞市大朗鑫源織造廠房地產所在地塊的規劃用途為二類居住用地。雖然東莞市大朗鑫源織造廠房地產的國有土地使用證和房地產權證的用途均為工業,但東莞市大朗鑫源織造廠可根據相關的規劃用途申請變更土地用途,符合上述改變用途前提或重新開發前提。與深圳市國策房地產土地估價有限公司出具的《深國策評字dg[2018]090011sf房地產估價報告》對東莞市大朗鑫源織造廠房地產可能變更用途的情況和相關文件均沒有提及,對于如何遵循最高最佳利用原則也沒有具體的描述。因此該報告違反了《房地產估價規范》的相關規定。

  同時,該報告并沒有對相關估價方法進行適用性分析,也沒有對選用的方法取舍予以說明并陳述理由,特別是對沒有采取市場法予以說明并陳述理由。

  黃先生還指出,估價報告中應充分描述說明估價對象狀況,包括估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況。報告對東莞市大朗鑫源織造廠房地產可能變更用途的情況和相關文件均沒有提及。因此該報告違反了《房地產估價規范》的相關規定。

  律師

  現行法律規范尚不完善

  對于此案,北京盈科 (廣州) 律師事務所律師李先華表示,評估公司在民事案件的執行程序中發揮了非常重要的作用, 其評估結論對當事人的利益有很大影響。然而,在評估程序中,如何平衡被處置財產的申請人、執行人、買方和其他各方的利益, 以及當對評估結果有異議時,如何獲得足夠的權利救濟,以保護當事人的合法權益,目前的法律規范并不完善。

  根據最高人民法院相關規定,當事人對評估結果提出異議,人民法院主要審查評估機構是否具有資質,評估程序是否嚴重違法。本案中兩個評估公司對同一標的物評估結論差別巨大,被執行人就評估結果提出異議后人民法院是如何處理的,本案執行異議的審理結果將成為同類爭議處理的一個范例,值得關注。

  東莞中院

  駁回鑫源織造廠提出的異議

  2019年12月24日,南方都市報記者就此案致電東莞中院相關負責人,該負責人表示,東莞中院已根據當事人提起的執行異議立案并組成合議庭審查。經審查,2019年12月30日,東莞中院駁回了大朗鑫源織造廠的異議。認為鑫源織造廠對案涉網絡司法拍賣行為提出異議,缺乏事實及法律依據。同時表示,如不服裁定,可自本裁定書送達之日起十日內,向廣東省高級人民法院申請復議。

  該負責人還表示,選擇評估公司的程序合法合理,評估公司是由雙方委托代理人現場參與搖珠確定,并有紀檢工作人員現場監督;廣東致信資產評估房地產土地估價有限公司作出的31億的評估報告是按照住宅用地性質進行評估的,而目前涉案土地性質為工業用地,被執行人對變更土地性質的政策理解有誤,按照現有政策,被執行人無法自行申請變更為住宅用地性質。評估只是一個拍賣前置程序,并不影響最后在淘寶上的公開拍賣的成交價格,成交價格是由市場決定的。如果被執行人對拍賣結果有異議,可以按照法定程序提出異議復議程序予以救濟。

  2019年12月3日,東莞中級人民法院就給東莞市大朗鑫源織造廠發出了執行異議案件受理通知書,通知書上顯示,經審查,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定,決定立案審查。東莞中院組成合議庭對此案進行審查,要求東莞市大朗鑫源織造廠補充相關材料。

  2019年12月19日下午3點,東莞中級人民法院第十八法庭舉行公開聽證。在庭上,東莞市大朗鑫源織造廠向法院舉證,評估公司評估程序違法,首先是未按規定程序收集估價所需資料違法。其次則是選用估價方法程序違法。《房地產估價報告》對于估價對象登記用途、規劃用途之間不一致的處理錯誤。東莞市大朗鑫源織造廠認為,評估程序嚴重違法,評估方式違反估價原則,估價結果嚴重不實,報告形式存在重大瑕疵,應當準許重新評估。同時,依據該報告進行的拍賣不具有合法性,拍賣應當予以撤銷。

  申請人認為評估是合理合法的。因為登記信息顯示拍賣的土地仍用于工業用途,土地所有者從未更換過涉案土地。根據相關規定,如果土地使用者需要改變土地的用途、面積和期限, 必須經土地和規劃管理部門批準,并向最初批準該土地的人民政府報告。需要再次繳納土地出讓金,并辦理土地登記。

  對于權利人有無申請辦理涉案土地的規劃變更手續,鑫源織造廠事后解釋,沒有申請辦理該土地的規劃變更手續,因為當時該土地抵押在銀行那里,該土地的所有產權證原件都存放在銀行,導致無法辦理變更。

  他山之石

  通過當事人議價方式確定起拍價

  法院在處置被執行人的財產時,大部分案件都是采用委托評估的方式進行估價。2018年9月1日正式施行的《最高人民法院關于確定財產處置參考價若干問題的規定》,明確提出“人民法院確定財產處置參考價,可以采取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式。”

  2018年9月13日,崇州法院首次通過當事人議價方式,確定了一處在京東司法拍賣平臺拍賣的商業用房的起拍價。崇州法院原本通過大數據網絡詢價,初步確定該房屋起拍價為110萬,但被執行人認為估價過低,不同意按此價賣出,后來在承辦法官的主持下,申請執行人和被申請人雙方通過協商議價,最終確定了120萬的起拍價。

  采寫:南都記者 劉輝龍 實習生 汪曼 劉豪威

  編輯: 黃慧萍

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