房屋征收評估結果總感覺偏低?這些審查要點不

導讀:對被征收房屋進行價值評估,是房屋征收中的重要環節之一。這一環節也是被廣大被征收人所熟知并密切關注的,因為它會直接決定被征收房屋的補償結果。關于評估污香蕉视频App网址,有很多方面值得我們仔細探究。評估機構的選定、評估方法的選擇、評估時點的確定等諸多細節問題,都關系著房屋價值評估結果、關系到被征收人能否獲得合理合法的征收補償。有不少被征收人在看到評估報告后,都感覺報告存在不合理之處,房屋的價值明顯給評低了。那么,被征收人應當如何審視評估報告是否存在細節、專業性的問題呢?有了疑問又應如何依法行使救濟權利呢?

污香蕉视频App网址 說起廣大被征收人關注的評估問題,直接針對評估事項的規定,在《國有土地上房屋征收與補償條例》中所占篇幅并不多。《條例》第十九條規定,被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。《條例》第二十條規定了房地產價格評估機構的選定方式和評估應當遵循的原則。被征收人若是翻看條例內容,會感覺找不到特別詳細的依據,去評判自己手中的報告是否合理。其實,評估報告中的每一個關鍵細節,都是有據可依的。

【評估被征收房屋,一般選擇市場比較法】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這條表達的主要信息有兩點,第一,房屋征收決定公告之日就是評估被征收房屋價格的時點,這是法規明確規定的;第二,對房屋價值的補償至少不能低于類似房地產的市場價格。類似房地產就是與被征收房屋的區位、面積、結構、用途、新舊程度等類似的房屋。所以,對一般住宅房屋的評估應選擇市場比較法,要按標準比照實際交易案例,剔除偶然及非正常因素,確定類似房地產的市場價格。

污香蕉视频App网址 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定,被征收房屋類似房地產有交易的,應選用市場法評估。《房地產估價規范》4.1.2規定,估價對象的同類房地產有較多交易的,應選擇比較法。《房地產估價規范》4.2部分中詳細規定了市場比較法的估價步驟、交易情況修正規則、市場狀況調整方法。例如,用于評估的可比實例應從交易實例中選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的,成交日期與價值評估時點相差不得超過兩年。再比如,應當對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘,并在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。這些都是相較于《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定更為詳細的要求,當你拿到一份評估報告時,就可以對這些內容進行相應的審查。

當然,在此還要提醒您一點,不同的房屋有不同的評估方法,如果被征收房屋是用于經營的,則應配合使用收益法進行評估。但無論如何,成本逼近法和基準地價修正法不可接受,它們都會直接導致被征收房屋的估值明顯偏低,損害被征收人的合法權益。

【實地查勘到底落實了沒有很關鍵】

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定,房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,調查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內外部狀況的影像資料,做好實地查勘記錄并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。《房地產估價規范》中第3部分關于估價程序同樣規定,估價程序中應有實地查勘估價對象環節。應當觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況;應當拍攝影像資料;應當制作真實、客觀、準確、完整清晰的實地查勘記錄。

評估機構是否對房屋進行了實地查勘非常重要,沒有實地查勘,就無法得知房屋的各方面真實情況,沒有數據就沒有評估的依據。以往有案件中就出現過這樣的情況,被征收人從未見過評估機構的工作人員,也未簽署過任何確認材料,日后維權訴訟中卻冒出一份評估報告來。且不看其內容,這種未經必要的調查程序,被征收人毫不知情的報告,其是否符合客觀、公正原則就可想而知了。這一點也值得廣大被征收人留意,一份評估報告應當有估價師的實地查勘程序,應當經過您、估價師、征收部門工作人員的共同參與確認。

【評估報告應符合格式要求、內容詳實完備】

對于被征收人來說,要審查一份房地產價格評估報告,最直觀的就是報告的格式與內容安排。《房地產估價規范》的第7部分詳細規定了一份估價報告應包括的各部分內容。例如,7.0.17中規定,估價結果報告應包括估價委托人、房地產估價機構名稱、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地查勘期、估價作業期的具體內容,而決不能只是簡單的兩頁紙甚至一份表格。

每一項應當包括的具體內容在《規范》中也有詳細規定,被征收人在審查時可以核對報告是否具備主要內容,是否反映了被征收房屋的真實情況。另外,《規范》3.0.12規定,估價報告經審核合格后,應由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章。這一點也是對評估報告形式上的要求,如果沒有估價師的簽名和評估機構的蓋章,這份報告的真實性就有待考證了。而實踐中虛假簽名、偽造簽名的現象也是時有發生,值得被征收人嚴格審查。

污香蕉视频App网址 讓我們回到《國有土地上房屋征收與補償條例》中。《條例》第十九條中規定,對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。《國有土地上房屋征收評估辦法》中還規定了申請復核、申請專家委員會鑒定的期限。這些是法律賦予我們的救濟權利。被征收人一定要積極行使這些權利,切勿待“過期作廢”后再想起來,這會給接下來的維權制造不利因素。

在明律師為您介紹的這些,只是一部分法律規定和標準規范。要想完全弄清房地產估價報告,除了仔細查閱法律法規,還需要多咨詢專業人士的意見,畢竟申請專家委員會鑒定的費用需要被征收人自行承擔。最后,在明律師提醒您,如果您要針對評估報告行使救濟權利,一定要注意有針對性、有依據地提出報告中疑似存在的問題,自己要有一定的專業知識儲備。即使最終到了訴征收補償決定的庭審中,被征收人仍可以在與律師商量后提出針對評估報告的意見和疑問,為提升補償數額奮力一搏。

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